Η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb εξακολουθεί να προκαλεί έντονες αντιδράσεις στις πολυκατοικίες, καθώς συχνά συγκρούονται δύο διαφορετικά δικαιώματα: αφενός η δυνατότητα του ιδιοκτήτη να αξιοποιεί οικονομικά το ακίνητό του και αφετέρου το δικαίωμα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και ενοίκων να απολαμβάνουν ασφαλείς και ήρεμες συνθήκες διαβίωσης.
Το θέμα επανήλθε μετά από απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αφορά τη λειτουργία διαμερίσματος ως βραχυχρόνιας τουριστικής μίσθωσης μέσα σε πολυκατοικία.
Η υπόθεση έφτασε στη Δικαιοσύνη έπειτα από αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που υπέβαλε η διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας κατά ιδιοκτήτη διαμερίσματος, ο οποίος διέθετε το ακίνητό του μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το δικαστήριο έκρινε ότι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η εκμετάλλευση του διαμερίσματος ως Airbnb δεν μπορεί να συνεχιστεί, καθώς ο κανονισμός της πολυκατοικίας προέβλεπε ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία και απαγόρευε την τουριστική ή επαγγελματική χρήση τους.
Με βάση αυτή τη συμβατική δέσμευση των συνιδιοκτητών, ο ιδιοκτήτης υποχρεώνεται να διακόψει τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Δεν σημαίνει γενική απαγόρευση των Airbnb
Νομικοί επισημαίνουν, πάντως, ότι η συγκεκριμένη απόφαση δεν δημιουργεί αυτόματα γενική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλες τις πολυκατοικίες της χώρας.
Κομβικό στοιχείο παραμένει ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας. Εάν υπάρχει σαφής πρόβλεψη που απαγορεύει την τουριστική εκμετάλλευση ή περιορίζει τη χρήση των διαμερισμάτων αποκλειστικά ως κατοικιών, τότε η λειτουργία ενός Airbnb μπορεί να προσκρούσει στις διατάξεις αυτές.
Αντίθετα, σε μεγάλο αριθμό (κυρίως παλαιών) πολυκατοικιών, οι κανονισμοί έχουν συνταχθεί δεκαετίες πριν από την εμφάνιση των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν περιλαμβάνουν καμία σχετική αναφορά. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η νομική αξιολόγηση δεν είναι ενιαία και κάθε υπόθεση εξετάζεται ξεχωριστά, λαμβάνοντας υπόψη τόσο το περιεχόμενο του κανονισμού όσο και τις ειδικές συνθήκες που επικρατούν στην πολυκατοικία.
Παράλληλα, σημαντικό ρόλο μπορεί να διαδραματίσει και η συμπεριφορά των φιλοξενούμενων. Εάν αποδεικνύεται ότι προκαλούνται συστηματικές οχλήσεις, προβλήματα ασφάλειας ή διαταράσσεται η εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, τα στοιχεία αυτά μπορούν επίσης να συνεκτιμηθούν από τα δικαστήρια σε ενδεχόμενες διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών.
Μπορεί να αλλάξει ο κανονισμός
Η νομοθεσία προβλέπει επίσης ότι ένας κανονισμός πολυκατοικίας μπορεί να τροποποιηθεί, εφόσον τηρηθούν οι διαδικασίες που προβλέπονται και συγκεντρωθεί η απαιτούμενη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ή, όπου απαιτείται, η ομοφωνία, ανάλογα με όσα ορίζει ο ίδιος ο κανονισμός και η ισχύουσα νομοθεσία.
Έτσι, σε ορισμένες περιπτώσεις είναι δυνατόν να προστεθούν νέοι περιορισμοί ή να αποσαφηνιστούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις των διαμερισμάτων, ώστε να αντιμετωπιστούν ζητήματα που δεν είχαν προβλεφθεί όταν καταρτίστηκαν οι αρχικοί κανονισμοί.
Έρχεται νέο νομοσχέδιο για τις πολυκατοικίες
Την ίδια ώρα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νέο σχέδιο νόμου για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, επιχειρώντας να εκσυγχρονίσει ένα θεσμικό πλαίσιο που σε μεγάλο βαθμό βασίζεται σε διατάξεις ηλικίας ενός αιώνα και συγκεκριμένα του 1927.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου, το νομοσχέδιο αναμένεται να ολοκληρωθεί στις αρχές του φθινοπώρου, να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια να κατατεθεί στη Βουλή. Εφόσον ψηφιστεί, στόχος είναι να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2027.
Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να δώσει απαντήσεις σε σειρά προβλημάτων που απασχολούν καθημερινά τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις πολυκατοικίες, όπως οι οφειλές κοινοχρήστων, οι αλλαγές χρήσης των διαμερισμάτων, οι αρμοδιότητες των διαχειριστών, οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών, καθώς και τα ζητήματα που έχουν ανακύψει τα τελευταία χρόνια από την αλματώδη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η συγκεκριμένη δικαστική απόφαση αναμένεται να αποτελέσει σημείο αναφοράς για αντίστοιχες υποθέσεις που εκκρεμούν στα δικαστήρια, χωρίς όμως να σημαίνει ότι από μόνη της αλλάζει το ισχύον νομικό καθεστώς για όλες τις πολυκατοικίες.
Κάθε περίπτωση εξακολουθεί να εξετάζεται με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα πραγματικά περιστατικά που αποδεικνύονται ενώπιον της Δικαιοσύνης.
Πηγή: skai.gr
