Σημαντικές αλλαγές φέρνει στον τομέα της οικοδομής η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και η ακόλουθη έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος (ΦΕΚ 194/Δ΄/15-04-2025) με τίτλο: «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό́ κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών ορών και περιορισμών δόμησης» που αφορά τα κριτήρια, τις διαδικασίες και τους όρους οριοθέτησης οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Πρόκειται για μια θεσμική παρέμβαση με σοβαρές συνέπειες σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, επενδυτές, αλλά και τις τοπικές κοινωνίες που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την οικοδομική δραστηριότητα.
Εδώ και δεκαετίες, πολλές περιοχές της Ελλάδας –κυρίως στην επαρχία και σε τουριστικές ζώνες– βασίστηκαν στην εκτός σχεδίου δόμηση εντός ορίων οικισμών μικρού πληθυσμού, με βάση παλαιά προεδρικά διατάγματα (ιδίως του 1985) και σχετικούς πίνακες οριοθέτησης. Η πρακτική αυτή, ωστόσο, αμφισβητήθηκε νομικά, οδηγώντας στην πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ.
Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έκρινε ότι το καθεστώς που επιτρέπει την αυθαίρετη δόμηση σε μη οριοθετημένους ή ασαφώς καθορισμένους οικισμούς παραβιάζει τις συνταγματικές αρχές της νομιμότητας και της περιβαλλοντικής προστασίας. Κατά συνέπεια, απαιτείται ενιαίο και νομικά θεμελιωμένο πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών, προτού επιτραπεί οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα.
Σε συνέχεια της απόφασης του ΣτΕ, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξέδωσε το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα που θέτει αυστηρούς κανόνες και διαδικασίες για την οριοθέτηση των μικρών οικισμών. Η εφαρμογή του νέου ΠΔ, σε συνέχεια της απόφασης του ΣτΕ, έχει άμεσες και έμμεσες δυσμενείς επιπτώσεις. Καταρχάς, υπάρχει αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών σε ακίνητα, τα οποία μέχρι πρότινος θεωρούνταν οικοδομήσιμα. Περαιτέρω, σημειώνεται ήδη μείωση της αξίας ακινήτων σε περιοχές που πλήττονται από την αναστολή. Παράλληλα, υπάρχει αβεβαιότητα και σημειώνονται καθυστερήσεις για ιδιοκτήτες που είχαν ήδη καταθέσει αιτήσεις για άδειες ή είχαν ξεκινήσει διαδικασίες αγοράς γης. Επίσης, υπάρχει επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας σε τοπικές κοινωνίες που εξαρτώνται από την οικοδομή και τον τουρισμό.
Μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. σημειώθηκε μείωση 17,3% στις άδειες, 37,2% στην επιφάνεια και 38,4% στον όγκο της οικοδομικής δραστηριότητας, σε σχέση με τους αντίστοιχους μήνες πέρυσι. Επισημαίνεται εδώ ότι η οικοδομή, προ της απόφασης του ΣτΕ είχε ήδη σημειώσει ανοδικά νούμερα με αύξηση σε άδειες και όγκο.
Την ίδια στιγμή, η αγορά τελεί σε αναμονή κι αυτό σε μια συγκυρία όπου το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές είναι δεδομένο, με βάση και τη ζήτηση ειδικά στον οικιστικό τομέα. Η αντίδραση των πολιτών (δημάρχων, μηχανικών, πολιτών και φορέων της αγοράς) υπήρξε έντονη. Διαμαρτύρονται για αιφνιδιασμό και ζητούν μεταβατικές ρυθμίσεις ώστε να μη νεκρώσει η οικοδομή σε μεγάλες περιοχές της χώρας. Από την άλλη πλευρά, η Πολιτεία επιχειρεί να επιβάλει τάξη στον χωροταξικό σχεδιασμό, βάζοντας φρένο σε χρόνια φαινόμενα αυθαιρεσίας.
Είναι σημαντικό και αισιόδοξο, ότι, επιτέλους, μετά από δεκαετίες αδράνειας, καταρτίζονται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, με τα οποία για πρώτη φορά μπαίνει τάξη ως προς τις επιτρεπόμενες χρήσεις στον χώρο και περιγράφεται με σαφήνεια τι επιτρέπεται να αναπτυχθεί, υπό ποιους όρους δόμησης και σε ποιες περιοχές. Μια αναμφισβήτητα θετική εξέλιξη που έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί χρόνια πριν. Βεβαίως, αναγκαία προϋπόθεση για την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων είναι ο καθορισμός των κριτηρίων, του τρόπου και των διαδικασιών οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας.
Συνεπώς, οι προτάσεις που διατύπωσα τόσο στην από 24-04-2025 επιστολή μου προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όσο και με κοινοβουλευτικές μου παρεμβάσεις, περιλαμβάνουν:
1) την ταχύτατη και αποτελεσματική εφαρμογή των νέων διαδικασιών οριοθέτησης ( χρονοδιάγραμμα και συγκεκριμένες δεσμεύσεις άμεσα)
2) να υπάρξει άμεσα νομοθετική ρύθμιση ώστε να δοθεί η δυνατότητα στις περιοχές αυτές να αποτελέσουν Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ), ώστε να πάρουν χρήσεις και να τους δοθεί μια αρτιότητα, υπό την προϋπόθεση ότι θα έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό.
3) σε περιοχές που τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) είναι σε εξέλιξη, όπως στην ΠΕ Ηρακλείου και συνολικότερα στην Κρήτη, να υπάρξει μέριμνα ώστε τα όρια των οικισμών να περνούν μέσα από τα ΤΠΣ και ΕΠΣ της κάθε περιοχής. Αποτελεί αδήριτη ανάγκη η διαμόρφωση ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.
Αν καθυστερήσουν τα ανωτέρω, ο «πάγος» στην οικοδομή ίσως διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα, με δυσμενείς συνέπειες για την επαρχία, την οικονομία, την περιφερειακή ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή.
Το άρθρο “Λευτέρης Αυγενάκης: Οι Δυσμενείς Επιπτώσεις της Απόφασης του ΣτΕ και του Νέου ΠΔ για Οικισμούς κάτω των 2.000 Κατοίκων“, δημοσιεύθηκε για πρώτη φορά στο CRETA24.
